Недавно мы проводили сделку по купле-продаже квартиры, собственником которой являлся несовершеннолетний в возрасте шестнадцати лет. В силу п. 1 ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации при проведении сделки несовершеннолетний продавец действовал с письменного согласия своей матери. В соответствии с требованиями ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» родители несовершеннолетнего собственника квартиры получили разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему с условием одновременного перечисления денежных средств, вырученных от продажи квартиры на имя несовершеннолетнего продавца для дальнейшего приобретения недвижимого имущества несовершеннолетнему. При этом, денежная сумма, подлежащая перечислению на счет несовершеннолетнего, была практически в два раза меньше суммы, за которую продавалась квартира. Допустим, квартира продавалась за 20 000 000 рублей, а на счет несовершеннолетнего продавца требовалось перечислить денежные средства, вырученные от продажи квартиры в сумме не менее 10 000 000 рублей.
Родители несовершеннолетнего продавца хотели, чтобы та сумма, которая была указана в разрешении органа опеки и попечительства (не менее 10 000 000 рублей) была перечислена на счет несовершеннолетнего продавца, а остальная часть денежных средств, вырученных от продажи квартиры (еще 10 000 000) была перечислена на счет матери продавца.
В связи с тем, что покупатель по данной сделке хотел приобретать квартиру с использованием кредитных денежных средств, он обратился в банк для оформления ипотеки. Однако, банк отказал покупателю в оформлении ипотеки по данной сделке, так как посчитал, что неправомерно перечислять денежные средства, вырученные от продажи квартиры на два разных счета, один из которых является счетом несовершеннолетнего продавца, а другой счетом матери несовершеннолетнего продавца. По мнению банка, все денежные средства, вырученные от продажи квартиры должны перечисляться только на счет несовершеннолетнего продавца в порядке, указанном в разрешении органа опеки и попечительства.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению, нам необходимо было найти нотариуса, которой провел бы нашу сделку. К сожалею, это оказалось затруднительно, поскольку некоторые нотариусы были солидарны с банком о неправомерности перечисления денежных средств, вырученных от продажи квартиры на два разных счета. По мнению нескольких нотариусов денежные средства, вырученные от продажи квартиры должны перечисляться только на счет несовершеннолетнего продавца в порядке, указанном в разрешении органа опеки и попечительства.
Чем в своих выводах руководствовался банк и подобные нотариусы, не ясно.
В органе опеки и попечительства нас неоднократно заверили, что для правомерности сделки покупателю требуется перечислить на счет несовершеннолетнего продавца только ту денежную сумму, которая указана в разрешении органа опеки и попечительства (сумма не менее 10 000 000). Оставшаяся часть денежной суммы, вырученной от продажи квартиры может быть перечислена на счет матери несовершеннолетнего продавца, что должно быть отражено в договоре купли-продажи.
В итоге нам удалось провести сделку у нотариуса, который был солидарен с мнением органа опеки и попечительства и посчитал правомерным перечисление денежных средств, вырученных от продажи квартиры на два разных счета, один из которых является счетом несовершеннолетнего продавца, а другой счетом матери несовершеннолетнего продавца. Покупателю из-за отказа банка в оформлении ипотеки для проведения данной сделки в итоге пришлось производить расчеты только за счет своих собственных денежных средств. Так как получение денежных средств, вырученных от продажи квартиры на два разных счета было инициативой родителей несовершеннолетнего продавца, покупатель для правомерности расчетов по сделке воспользовался депозитом нотариуса, на который покупатель одновременно перечислил всю денежную сумму, за которую продавалась квартира. Далее, руководствуясь условиями договора купли-продажи квартиры, нотариус со своего счета распределил денежные средства, вырученные от продажи квартиры на счет несовершеннолетнего продавца и на счет матери несовершеннолетнего продавца.
В Росреестре регистрация перехода права собственности прошла успешно, покупатель получил выписку из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру к нему, стороны по сделке подписали акт приема-передачи квартиры, далее родители продавца должны будут предоставить в орган опеки и попечительства документы, подтверждающие выполнение условий для проведения сделки, указанных в разрешении органа опеки и попечительства.